Az utóbbi években a kereskedelmiingatlan-piacon az irodapiac és a logisztika a meghatározó ágazatok, ezért érdemes górcső alá venni a legfrissebb adatok ismeretében, hogyan alakul az üresedési ráta a két eszközosztályban.

2022 végén 11,3%-os kihasználatlanságot regisztráltak a szakemberek a budapesti irodapiacon, ami az előző negyedévhez képest 0,3%-os, az előző év azonos időszakához képest pedig 2,1%-os emelkedés, vagyis nem beszélhettünk földindulásról. Ellenben a logisztika sokkal jobb kihasználatlansági rátával rendelkezett, hiszen tavaly év végén ez a szám mindössze 3,8% volt a fővárosban. Vagyis a pandémia óta gőzerővel fejlődő ipariingatlan-állomány az egyik slágereszköz volt az egész ingatlanpiacot tekintve, idén azonban itt is kisebb megtorpanás észlelhető.

Az idei évben ugyanis egyelőre folyamatosan nő az üresedési ráta mindkét szegmensben. Az idei első háromnegyed év tendenciát jól mutatja a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) harmadik negyedéves adatsora. Ebben az időszakban csupán két új irodaházzal, összesen 13.460 m2-rel bővült a fővárosi állomány, miközben az üresedési ráta még a minimálisan növekvő új terek ellenére is elérte a 13,2%-ot. A kihasználatlansági ráta az előző negyedévhez képest 0,6 százalékponttal, az előző év azonos időszakához képest pedig 2,2 százalékponttal emelkedett.

Összességében ezt inkább stagnálásnak nevezhetjük, mint kritikus szintemelkedésnek, de azért a trend jól láthatóan kirajzolódik. Az is a visszafogott optimizmust támogatja, hogy a bruttó kereslet 2023 harmadik negyedévében 136.700 m2-t tett ki, amely negyedéves összehasonlításban 14%-os, éves összevetésben pedig 35%-os növekedést jelent. Persze a bázisidőszak eredményeit is mindig figyelembe kell venni.

A szakemberek nem véletlenül az ingatlanpiac lassulását/stagnálását várják. „Az irodapiacon az üresedési ráta konstans növekszik, és várhatóan ez még tovább emelkedik a befejezés alatt álló projektek elkészültével. A jelenlegi gazdasági helyzet következtében az ipari ingatlanok piacán a kereslet várhatóan nem fogja tudni ellensúlyozni az elmúlt években ugrásszerűen megnövekedett kínálatot, ezért ebben a szegmensben is növekedhet a kihasználatlanság” nyilatkozta korábban a Kálmán László, az Ernst & Young stratégiai és tranzakciós tanácsadással foglalkozó Partnere.

A logisztikában sem képes lépést tartani a kereslet a kínálattal

Vagyis az ipariingatlan-piacon sem minden fenékig tejföl. Pedig a budapesti irodaházakkal ellentétben a logisztika továbbra sem panaszkodhat, hiszen a harmadik negyedévben öt épülettel, összesen 141 ezer négyzetméterrel bővült a spekulatív állomány a fővárosban, a regionális piacokon szintén öt új átadást rögzítettek, ami 93 ezer négyzetmétert tett ki.

Ez azért jelentős adat, még ha úgy is tűnik, hogy az üres területek piaci felszívásának intenzitása esett a tavalyi eredményekhez képest. Az üresedési ráta 2023 harmadik negyedévének végén Budapest esetében 10%-on állt, ami 140 bázisponttal  magasabb az előző negyedévben regisztrált adatnál, illetve 510 bázisponttal haladja meg az egy évvel korábban mért értéket.

Ez azért igen jelentős eltérés, bár az is igaz, hogy míg az irodaházak az elmúlt évtizedben kisebb-nagyobb kilengésekkel folyamatosan épültek, addig a csarnokok építése az elmúlt években kapcsolt nagyobb sebességbe, hogy a logisztika, mint örök ígéret a magyar gazdaságban ne csak ígéret maradjon.

Emellett az ipariingatlan-szektorban a kereslet az irodapiaccal ellentétben visszaesést könyvelhetett el. A harmadik negyedévben a teljes bérlői kereslet a fővárosban és környékén 85.160 négyzetmétert tett ki, ami 56%-os csökkenést jelent az előző év azonos időszakában regisztrált volumenhez képest. 2023 első három negyedévében pedig a teljes kereslet, azaz a 316 ezer négyzetméter 32%-os csökkenés az előző év azonos időszakához képest.

Egyelőre jövőre sem várható drasztikus változás, illetve fellendülés, inkább folytatódhat a stagnálás. „A kereslet – az ipari létesítmények, csarnokok építése kivételével – minden szegmensben drasztikusan csökkent, és esetenként a felhasználók azt sem tudják még, hogy a jövőben miként is használják majd ingatlanjaikat. 2023-ban is csak a kifutó, befejeződő projektek húzták az ágazatot" - hangsúlyozza Dános Pál MRICS, a KPMG ingatlantanácsadási igazgatója.